올해 3월 24일, 토지거래허가구역이 서울 강남3구와 용산구로 확대 재지정되었습니다. 갭투자를 막게 되면서 거래량은 뚝 떨어졌지만, 기존에 해당되지 않았던 많은 아파트가 다수 포함되면서 실제 부동산 매매 시 불편을 겪는 분들이 많아지고 있습니다. 오늘은 2025년 최신 기준으로 토지거래허가구역 매매 조건 4가지에 대해 알아보겠습니다.
1. 구입하려는 주택이 최종 1주택
토지거래허가구역에서 아파트를 매매하려면 구입하려는 주택이 최종 1주택이어야 합니다. 즉, 매수자가 구입하기 전에 이미 다른 주택을 소유하고 있으면 안 됩니다. 무주택자만 가능하다고 보시면 됩니다. 만약 기존 주택이 있는 경우는 1년 이내 매도해야 하고, 해당 주택의 매도 계약서를 같이 제출해야 합니다. 주택 개수는 농가 주택이나 상속받은 주택도 포함해서 계산해야 합니다. 하지만 주거용 건물이 아닌 농지나 임야, 상가를 보유하는 것은 주택 개수에 포함되지 않습니다.
2. 허가신청일 3개월 이내 잔금
매수자가 토지거래허가신청을 했다면 신청일로부터 3개월 내 잔금을 치러야 합니다. 이 또한 투기를 방지하기 위해 꼼수를 차단한 것인데요. 일반적인 잔금 기간보다 훨씬 타이트한 기간이므로 잔금 마련에 각별히 주의해주셔야 합니다. 이번에 다시 시행된 토지거래허가구역의 목적이 실수요 1주택자를 위한 것이기 때문에, 잔금까지 미리 모아두신 무주택자 분들께 유리하다고 생각되는 조건입니다.
3. 잔금 6개월 내 입주
잔금을 치뤘다면 6개월 내에 세대 전원이 입주해야 합니다. 이 조건 역시 주택의 투기 방지를 위한 것인데요. 매수 이후 빠른 시간 안에 세대 전원이 실제로 거주해야 하는 것이죠. 만약 구입하려는 주택이 임차인이 있는 경우 명도 일정을 사전에 협의하시는 것이 중요합니다. 이 경우 기존 세입자의 계약기간이 많이 남아있다면 입주 날짜를 맞출 수 없기 때문에 매수자와 매도인, 그리고 기존 세입자 분과의 꼼꼼한 일정 조율이 필요합니다.
혹시 대출금을 이용하여 잔금을 치룬 경우에는 1개월 내 입주하셔야 합니다. 대출을 이용한 부동산 갭투자를 방지하기 위함입니다. 하지만 토지거래허가구역이 확대된 만큼, 주택 구입을 목적으로 하는 사람들에게 대출의 문턱이 점점 높아지고 있습니다. 주택담보대출의 경우 일반적인 경우보다 70~80%로 제한될 수 있으며, 정확한 정보는 은행 홈페이지를 참고하시면 되겠습니다.
4. 입주 후 2년간 실거주
토지거래허가구역 매매 조건 4번째는 바로 입주 후 2년 동안 실제로 거주해야 한다는 점입니다. 따라서 실거주 2년 동안은 매매나 임대가 불가능합니다. 부동산 갭투자 금지를 위해서 마련된 조건이라고 보시면 됩니다. 즉, 실거주를 목적으로 하는 분 그 중에서도 무주택자인 경우에만 매수가 가능합니다.
하지만 실거주 예외인 경우가 있습니다. 경매로 취득하거나 상속 및 증여로 취득하는 경우입니다. 경매로 아파트를 낙찰받는다면 세입자를 들여 임대 사업을 진행할 수 있습니다. 또한 상속이나 증여를 통해 부동산을 물려받은 경우에도 실거주 의무가 면제되므로 이 점 참고하시면 되겠습니다.